Ein Entwurf – viele Diskussionen (Teil 1)

27.1.2017 – Was bedeuten die Vorhaben in der Salzburger Raumordnung für die Gemeinden? Dr. Martin Huber in Teil 1 über die wichtigsten Änderungen im Bereich der überörtlichen Raumplanung, der Baulandverdichtung und der schwierigeren Genehmigung der Einkaufszentren auf der grünen Wiese.

Die grundlegende Reform des Salzburger Raumordnungsgesetzes gehört zu den wichtigsten und am längsten diskutierten Vorhaben der Salzburger Landesregierung in ihrer derzeitigen Funktionsperiode. Mehrmals wurde ein rascher Beschluss öffentlich in Aussicht gestellt, de facto wurde mehr als zwei Jahre an dem Entwurf gearbeitet. Seit 21. Dezember 2016 liegt der Entwurfstext mit einer Begutachtungsfrist von acht Wochen vor. Allein die lange Diskussionsdauer war für viele Gemeinden und deren Ortsplaner, die in Salzburg mitten in der Überarbeitung bzw. Anpassung ihrer Entwicklungskonzepte an die letzte große Gesetzesnovelle 2009 standen und stehen, eine erhebliche Herausforderung.

Bei der näheren inhaltlichen Betrachtung werden manche Weichenstellungen deutlicher, manche weniger deutlich sichtbar. Anders als dies in den ersten Monaten der Diskussion den Anschein hatte, soll die Salzburger Raumordnung nicht neu erfunden, sondern in einzelnen Teilen nachgeschärft werden. Der erste Teil der Zusammenfassung der, aus der Gemeindesicht maßgeblichen Änderungen, befasst sich mit dem Einfluss der Aufsichtsbehörden, der neuen Rolle der Regionalplanung, der Mobilisierung unbebauten Baulandes sowie der Einschränkung von neuen Handelsgroßbetrieben.

Mehr Macht fürs Land

Die überörtliche Raumplanung soll in Zukunft stärkere Einflussmöglichkeiten erhalten, für die Umsetzung bestimmter Projekte (z.B. im Bereich der Verkehrsinfrastruktur) kann die Landesregierung in bestimmten Gebieten eine zeitlich befristete Bausperre erlassen. Durch die Verschärfung der Raumordnungsziele und -grundsätze soll die ökologische Belastung des Landes, vor allem durch die Vermeidung von zusätzlichem motorisierten Individualverkehr, verringert werden. Die Regionalplanung wird weiter ausgebaut: Es sollen verpflichtende Mindestinhalte aufgenommen werden, unter anderem die angestrebte Bevölkerungs- und Wirtschaftsentwicklung, die Siedlungsstruktur sowie die Verkehrsentwicklung. Kommt kein Regionalprogramm zu Stande, kann die Aufsichtsbehörde ein solches im Wege der Ersatzvornahme auf Kosten der Gemeinden des Regionalverbandes erlassen.

Wohnraum wieder leistbar machen

Deutlich sichtbar gerichtet ist der Fokus auf ein Hauptproblem, unter dem zahlreiche Gemeinden in ganz Österreich bzw. deren Bürgerinnen und Bürger stöhnen. Wohnraum ist in großen Teilen Salzburgs zum kaum noch leistbaren Luxus geworden. Die Boden- und Wohnungspreise gehören zu den höchsten Österreichs, nicht nur in der Stadt Salzburg und den großen Tourismusdestinationen, seit Jahren setzt sich diese Entwicklung immer stärker auch in den ländlichen Gemeinden und den an die Ballungsräume angrenzenden Regionen fort. Der Entwurf setzt hier vor allem auf die Mobilisierung von bestehenden Baulandreserven, also als Bauland ausgewiesenen, aber unbebauten Grundstücken. Der Gesetzesvorschlag sieht zwei Maßnahmen vor:

  • wird unverbautes Bauland neu gewidmet, gilt die Widmung als “Bauland” nur noch zehn Jahre. Wird das Grundstück nicht innerhalb dieser Frist bebaut, verfällt die Baulandwidmung und tritt eine “Folgewidmung” mit einer anderen Nutzungskategorie ein (z.B. Grünland);
  • für unbefristet gewidmete, unverbaute Baulandgrundstücke, die fünf Jahre nach Inkrafttreten des Gesetzes immer noch nicht bebaut wurden, soll die Gemeinde verpflichtet werden, einen Infrastruktur-Bereitstellungsbeitrag einzuheben. Die Bandbreite soll nach Größe und regionaler Lage abgestuft werden und bei der untersten Grundstückskategorie (501 qm2 bis 1.000 qm2) zwischen 1.400 Euro und 860 Euro pro Jahr zum Liegen kommen, bei größeren Grundstücken steigt der Beitrag um ein Vielfaches. Für den Eigenbedarf bestehen längere Übergangsfristen (15 Jahre), darüber hinaus sind in die Fünf- bzw. 15-Jahresfrist zahlreiche Zeiten nicht einzurechnen (z. B. Kennzeichnung als Aufschließungs- oder Vorbehaltsfläche, Zeiten einer Bausperre oder der Geltung eines raumordnungsrechtlichen Vertrages gem. § 18 Salzburger ROG 2017).

Aus für Einkaufstempel auf der grünen Wiese

Restriktiver als bisher fallen die Regelungen für Handelsgroßbetriebe aus. Für Einkaufzentren auf der “grünen” Wiese dürfte tatsächlich die letzte Stunde geschlagen haben, aber auch in Gewerbegebieten wird die Nutzung durch Fach- und Verbrauchermärkte und deren Erweiterung stark erschwert. Eingeschossige “Betonschachteln” mit riesigen Parkflächen sollen durch die Festlegung einer höheren baulichen Ausnutzbarkeit der Vergangenheit angehören. In gekennzeichneten Orts- und Stadtkernbereichen soll hingegen die Errichtung von Handelsgroßbetrieben weiterhin unter vereinfachten Rahmenbedingungen zulässig sein.

Im zweiten Teil der Zusammenfassung werden die Maßnahmen gegen unzulässige Zweitwohnungsnutzungen, die erweiterten Nutzungsmöglichkeiten von stillgelegten land- und forstwirtschaftlichen Objekten sowie die verfahrensrechtlichen Änderungen und die rechtlich sensiblen Übergangsbestimmungen näher dargestellt. Zu allen Punkten gilt: ob, wann und mit welchem genauen Inhalt aus dem Entwurf ein Gesetz wird, steht frühestens Ende März 2017 fest.

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Dr. Martin Huber ist Jurist und Direktor des Salzburger Gemeindeverbandes. Er unterrichtet auch “Public Management” an der Fachhochschule Kärnten. Für Kommunalnet analysiert Huber immer wieder juristische Themenfelder mit Gemeindebezug.
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Das Wohnraumproblem möchte man in Salzburg über Mobilisierung von bestehenden Baulandreservien lösen. © darknightsky - Fotolia.com

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