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Leerstandsabgabe wirkt mit Einschränkungen

Kaum Baugründe, teure Wohnungen, ein Teil davon leerstehend. Viele Gemeinden können davon ein Lied singen. Eine Abgabe auf Leerstand soll letzteren verringern und verfügbaren Wohnraum für Einheimische mobilisieren. Schön und gut – in der Theorie. In die Praxis umsetzen lässt sich die Leerstandsabgabe nämlich nur mit Einschränkungen.

Ziel: Lenkungseffekt

Eine Leerstandsabgabe in einer Höhe, die tatsächlich den gewünschten Lenkungseffekt für den Wohnungsmarkt hätte, darf laut Bundes-Verfassungsgesetz nur der Nationalrat beschließen. Weil der Bund eine bundesweite Leerstandsabgabe bislang ablehnt, suchen mehrere Bundesländer nach Möglichkeiten, die Abgabe in milder Form umzusetzen. Das Schwierige daran: Die Balance zwischen Einnahmeneffekt und Lenkungseffekt.  Eine solche Steuer müsste nämlich, wie Verfassungsrechtler betonen, gleichzeitig „lenken“ (wenn auch nicht zu viel) und zur Beschaffung von Einnahmen für die jeweilige Gemeinde dienen. Zudem würde sich eine optimal lenkende Leerstandsabgabe letztendlich bei Erfüllung ihres Zweckes – der Reduktion von Leerstand – selbst auffressen. Eine schwierige Zwickmühle.

Drei Bundesländer versuchen es trotzdem: Salzburg diskutiert die Leerstandsabgabe bereits seit geraumer Zeit, ein Entwurf ihres Modells liegt seit Anfang des Jahres vor. Eigentlich soll das Gesetz noch vor dem Sommer beschlossen werden, mit den Inhalten sind aber nicht alle glücklich: Demnach dürfen Gemeinden 10 Euro pro Quadratmeter im Jahr einheben. Schwierige Rechenaufgaben für Gemeinden sind vorprogrammiert. Aber was sagen die Gemeinden selbst dazu? Ein Rundruf unter Bürgermeisterinnen und Bürgermeistern zeigt unterschiedliche Ausgangslagen:

Gemeinden befürchten hohen Verwaltungsaufwand

Markus Viehauser, Bürgermeister von Bad Hofgastein meint: „Prinzipiell finden wir die Idee sehr gut. Aber es bedeutet auch einen enormen Verwaltungsaufwand“. Der aktuelle Entwurf würde aufwändige Berechnungen erforderlich machen, denn um die Höhe des Beitrags zu errechnen, müssten zur Vermessung der Wohnungen zahlreiche Bauakte jenseits der Digitalisierung gesichtet werden – von baulichen Änderungen ganz zu schweigen. Der Bürgermeister der Tourismus-Gemeinde wünscht sich eine einfachere Umsetzung der Abgabe, wie beispielsweise einen pauschalierten Beitrag.

In den Zuzugsgemeinden rund um den Salzburger Speckgürtel sieht man die Leerstandsabgabe zwar positiv, sie hätte aber faktisch kaum Auswirkungen. „Die, die bei uns Wohnraum kaufen, vermieten ihn auch“, meint der Eugendorfer Bürgermeister Johann Strasser. Auch der Ortschef von Elixhausen, Michael Prantner, sieht den großen Wirkungsbereich der Leerstandsabgabe nicht in seiner Gemeinde: „Ja, wir haben viel Zuzug, aber kaum ‚Zweitwohnsitzer‘“. Grundsätzlich halte er die Abgabe aber für eine gute Idee, so Prantner.

Wie sieht es mit Leerstand in Abwanderungsgemeinden aus? Ramingstein im Lungau verzeichnet seit mehreren Jahren ein Bevölkerungsminus. Mit Leerstand habe man aber trotzdem kaum zu kämpfen, heißt es aus der Gemeinde. Die meisten Gründe seien verkauft oder vermietet.

Abgabe greift an falscher Stelle

Unterschiedliche Regionen haben unterschiedliche Bedürfnisse. Das zeigen auch die Bemühungen in den anderen Bundesländern: In der Steiermark etwa wurde die Leerstandsabgabe bereits am 26. April 2022 im Landtag beschlossen. Auch hier gehen die Meinungen auseinander: In Ramsau am Dachstein stehen aktuell 270 Wohnungen leer. Für den dortigen Bürgermeister Ernst Fischbacher geht die steirische Leerstandsabgabe, die mit 1.000 Euro pro Jahr gedeckelt ist, nicht weit genug. Um Investoren zur Mobilisierung des Leerstands zu bringen, wären weit höhere Summen notwendig. Das Geld brauche man schließlich auch für den Erhalt der Infrastruktur, so Fischbacher.

In strukturschwachen Regionen wie beispielsweise in der Oststeiermark sieht die Situation wieder anders aus: Viele Gemeinden leiden unter Abwanderung. Eine Leerstandsabgabe könnte womöglich noch dazu führen, dass jungen Einheimischen, die zur Ausbildung in die Stadt gezogen sind, der Erhalt der geerbten Wohnung zu teuer wird und sie sich zur Gänze von der Heimatgemeinde abwenden. In der Steiermark bleibt es daher jeder Gemeinde selbst überlassen, ob sie eine dementsprechende Abgabe einführt. Anders könnte es in Tirol kommen.

Verfassungsänderung notwendig?

Im Juli soll in Tirol eine verpflichtende Leerstandsabgabe beschlossen werden, die laut neuem Entwurf höher ausfallen könnte als geplant. Etwa die Hälfte der Gemeinden soll nun deutlich höhere Abgaben für ungenutzte Wohnungen verlangen können als andere. Es handelt sich um die sogenannten „Vorbehaltsgemeinden“ mit erhöhtem Wohnungsdruck. In diesen Gemeinden muss der Gemeinderat beschließen, dass bis zum Doppelten des geplanten Satzes eingehoben werden darf.

Durch die Verpflichtung der Gemeinden, eine Leerstandsabgabe einzuheben, fallen in Tirol allerdings die Fixsätze. Stattdessen sollen variable Beträge ermöglichen, auf regionale Unterschiede eingehen zu können. Im Tiroler Gemeindeverband sieht man diese Regelung positiv. Christian Härting, Bürgermeister von Telfs und Vizepräsident des Tiroler Verbands meint: „Eine verpflichtende Abgabe ist durchaus zu begrüßen.“ Er räumt jedoch ein, dass selbst der verdoppelte Satz für die Einschränkung von Investoren noch zu niedrig sein könnte. Eine leer stehende Wohnung könnte laut Gesetzesentwurf in Tirol künftig zwischen 1.080 und 2.400 Euro im Jahr kosten. Ob die erhöhte Abgabe mit Bezug auf den bereits erwähnten Lenkungseffekt verfassungswidrig ist, wird sich erst zeigen.

Zuletzt forderte der Tiroler Landeshauptmann Günther Platter eine Verfassungsänderung, die den Bundesländern in diesem Punkt größeren Spielraum geben würde. Ein entsprechender Antrag soll bei der nächsten Landeshauptleutekonferenz eingebracht werden.

Fazit:

Die Abgabe erweist sich, trotz ihrer Einschränkungen, als wünschenswertes Instrument bei der Steuerung von Leerstand bzw. Wohnraum. Auch aus ökologischer Sicht ist eine Leerstandsabgabe sinnvoll. Das oberste Ziel sollte jedoch die Senkung der Wohnungspreise sein, um leistbares Wohnen für Einheimische zu ermöglichen. An der gesetzlichen Umsetzung kann mit ruhigem Gewissen noch gefeilt werden.

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Eva Schubert

Eva Schubert

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