Nach der Steiermark und Tirol ist es auch in Salzburg soweit: Anfang Juli 2022 hat der Salzburger Landtag das Zweitwohnsitz- und Leerstandsabgabengesetz (ZWAG) beschlossen, welches mit 1.1.2023 in Kraft treten wird. Bei der Kommunalabgabe „Zweitwohnsitz“ sowie der Kommunalabgabe „Leerstand“ handelt sich um zwei neue Gemeindeabgaben, die von den Salzburger Gemeindevertretungen durch Verordnung festgesetzt werden können. Es besteht keine Verpflichtung, die beiden Abgaben einzuführen, allerdings verlieren Gemeinden, die derzeit eine Zuschlagsabgabe zur besonderen Nächtigungsabgabe einheben, diese Abgabe mit 1.1.2023. Die Einhebung der Abgabe erfolgt durch die Gemeinde im eigenen Wirkungsbereich, der Ertrag fließt ausschließlich der Gemeinde zu. Die besondere Nächtigungsabgabe für Ferienwohnungen, dauernd überlassene Ferienwohnungen und dauernd abgestellte Wohnwägen bleibt unverändert bestehen.
Welche Wohnungen sind Gegenstand der Zweitwohnsitzabgabe?
Gegenstand der Zweitwohnsitzabgabe sind alle Wohnsitze, die nicht als Hauptwohnsitz (Art 6 Abs. 3 B-VG) verwendet werden. Unter den Wohnungsbegriff fallen Räumlichkeiten iS des § 2 Z 4 Salzburger BauTG, die vom Inhaber ohne wesentliche Veränderung zur Deckung eines – auch nur zeitweiligen – Wohnbedarfes verwendet werden können. Keine Wohnungen im Sinne des Gesetzes sind z.B. Wohnwägen oder Schrebergartenhütten. Bestimmte Wohnungen sind von der Abgabepflicht ausgenommen, etwa solche, die überwiegend der touristischen Beherbergung von Gästen dienen, vererbt wurden oder für die Pflege und Betreuung Dritter erforderlich sind.
Abgabepflichtig sind vor alle die Wohnungseigentümer (Miteigentümer haften zur ungeteilten Hand), Bauberechtigte sowie Mieter, Pächter, Fruchtnießer etc. bei unbefristet oder mehr als 6 Monate überlassenen Wohnungen. Personen, die behaupten, mangels Vorliegens eines Zweitwohnsitzes oder wegen des Zutreffens einer Ausnahme nicht abgabepflichtig zu sein, haben diese Umstände der Gemeinde gegenüber nachzuweisen oder zumindest glaubhaft zu machen.
Woraus bestimmt sich die Höhe der Abgabe?
Die Höhe der Abgabe ist innerhalb der im § 7 Abs. 2 ZWAG genannten Höchstgrenzen durch eine Verordnung der Gemeindevertretung festzusetzen und richtet sich nach der Zahl der Kalendermonate, in der ein Zweitwohnsitz vorliegt und der Größe der Wohnung. In der kleinsten Kategorie (bis 40 qm²) fallen bei der Kommunalabgabe „Zweitwohnsitz“ bis zu € 400 an, bei Wohnungen (oder Häusern) mit mehr als 220 qm² bis zu € 2.500. Bei der Festsetzung der Abgabenhöhe ist auf den Verkehrswert der Liegenschaften und auf die finanziellen Belastungen der Gemeinde durch Zweitwohnsitze Bedacht zu nehmen. Für bestimmte Teile des Gemeindegebietes kann – wenn sich bei den maßgeblichen Umständen erhebliche Unterschiede ergeben – die Abgabe in unterschiedlicher Höhe festgelegt werden. Für Ferienwohnungen, welche der besonderen Nächtigungsabgabe unterliegen, können zusätzlich (max.) 50% der Zweitwohnsitzabgabe eingehoben werden.
Leerstandsabgabe kann bis zu € 5.000 gehen
Gegenstand der Leerstandabgabe sind alle Wohnsitze, bei denen an mehr als 26 Kalenderwochen im Jahr kein Haupt- oder weiterer Wohnsitz gemeldet ist. Von der Abgabe ausgenommen sind z.B. Wohnungen, an denen ein erhebliches Baugebrechen vorliegt, Wohnungen in Ein- und Zweifamilienwohnhäusern (mit bis zu drei Wohnungen), in denen die Eigentümer des Baugrundstücks in einer der Wohnungen ihren Hauptwohnsitz haben, Wohnungen, die von den Abgabenschuldnern wegen notwendiger Pflege oder Betreuung nicht mehr als Wohnsitz verwendet werden können oder Vorsorgewohnungen für Kinder der Eigentümer (Bauberechtigten) der Wohnung.
Die Höhe der Abgabe ist innerhalb der im § 13 Abs. 2 ZWAG genannten Höchstgrenzen durch eine Verordnung der Gemeindevertretung festzusetzen und richtet sich nach der Zahl der Kalenderwochen, in der keine Wohnsitzmeldung vorliegt, der Größe und dem Errichtungsdatum der Wohnung („neuwertige“ leerstehende Wohnungen – d.h. solche, bei denen die Anzeige über die Vollendung der baulichen Errichtung noch nicht länger als fünf Jahre zurückliegt – werden höher besteuert als ältere Objekte). Bei der Festlegung der Höhe der Abgabe durch die Gemeindevertretung ist auf den Verkehrswert der Liegenschaften in der Gemeinde Bedacht zu nehmen. Bei neu errichteten Wohnungen mit mehr als 220 qm² kann die Abgabe bis zu 5.000 € pro Jahr betragen.
Im Rahmen des Begutachtungsverfahrens konnte der Salzburger Gemeindeverband nicht nur eine Reduktion der Ausnahmetatbestände sondern auch eine Verdoppelung des Abgabensatzes für leerstehende Wohnungen erreichen. Verordnungen über die Ausschreibung der Zweitwohnsitz- und Leerstandsabgabe können von den Gemeinden ab Kundmachung, aber mit frühester Wirksamkeit zum 1.1.2023 von den Gemeindevertretungen beschlossen werden. Zur Zahlung fällig werden die neuen Abgaben dann erstmals im ersten Quartal 2024.
M. HUBER
